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南北最大楼间距120米,无底商、有地暖“构筑”三四线地产榜样 ?利和·随园嘉墅逆市突围秘笈 ?火爆开盘尽展华中“平墅”首秀

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   □本报记者  郑玮 发自湖北随州

    高端大气的地产“平墅”,第一次出现风景秀丽的湖北大洪山之侧。

    7月28日,华中第一家平墅项目——利和·随园嘉墅,将在湖北文化名城——随州开盘亮相,开启华中地区平墅居住新潮流。

    7月24日,长江商报记者在随州市解放东路看到,随园嘉墅已初见雏形,门口绿地正在做最后修整,两百米外是随州新火车站,装饰一新的天然外墙石材,配上高达5米的超高穹顶,让营销中心在阳光下显得大气奢华。而最购房者惊叹的是,该项目南北最大楼间距达到了120米,使得房间的每个角落都能洒满阳光。

    不仅如此,利和集团执行总裁杨俊向记者介绍,为了让住户拥有静谧无扰的宜居空间,公司在此项目开发中做到了彻底的“商住分离”,即不引进底商,为此至少让利一个亿,做到了真正的别墅私享空间。

    如今,随园嘉墅的独特已得到消费者的认可,在前期认筹门槛10万的基础上,认购率已超过30%以上。

    那么,在当前三四线城市地产面临去库存等诸多压力的情况下,利和随园嘉墅是如何做到逆势成功突围,迎来新一波认购高潮,重建三四线地产宜居样本的呢?

    引领华中的“平墅”实践

    在随园嘉墅的样板间内,长江商报记者看到,120平方米的三房两厅两卫整体空间感似乎更大,客厅和餐厅各享一面落地窗,视野可以顺着阳台延伸到更远方,270度的阔景观面,更是引景入户,使静美的湖景、公园生态自然风光尽收眼底。身处南北双阳台之中,室外正炎热酷暑,而室内却微风拂面,让人神清气爽。

    此次随园嘉墅首次引入的“平墅”,体现的是对“豪宅”这个概念的全新理解:“平墅”通过设计优化,创造超越相同别墅面积的空间尺度,提高居住舒适度,将所有居住空间平铺在一个建筑层面,所以,从面积到高度,看起来比普通别墅还要大一号。

    据了解,平墅在一层一户的分布格局下,还能保证每户都拥有大面积庭院、花园和地下室。“平墅”的设计理念将别墅和大平层的优点融合在一起,改善了传统别墅上下楼不便和大平层缺乏私密性的缺点,让居住者可以同时享受到别墅的空间感和大平层的舒适感。

    相对于常规性的别墅而言,平墅更讲究功能的实用性和享受性。

    一位地产行业专家认为,目前中国财富阶层正从“炫富型”向“享富型”进军,从更在意“别人怎么看”,转而注重“自我感受”。对豪宅价值的认知也更加趋于理性,回归生活本质成为居住需求的原动力。人们更多考虑的是居住舒适度,是个性化的生活方式体验。

    在这样的背景下,随园嘉墅推出的平墅将引领华中豪宅的第三次进化。

    有专业人士指出,“平墅”之所以能够突破传统豪宅观念,并不仅仅是对空间的突破。空间使用率的提高,也带来了内部空间、居住者生活方式的一次革命。

    “平墅是考虑到改善型住房群体,一般性的别墅对土地的浪费大,而平墅可以做到有花园、有地下车库,车库还可以采光。”杨俊认为,平墅将成为未来的住房趋势。

    杨俊介绍,平墅的空间大、浪费少,常规的别墅如果没有500平方米,居住舒适度也并不高,而如果是两三百平方米的别墅,交通面积就占据了不少,用起来还不如180平方米的平墅舒适,因为即使是五楼的平墅住户,在一楼也配备花园,电梯直达。

    利和集团营销总监叶煦介绍,目前随园嘉墅的八栋“平墅”受到的关注最多,一个上午就有七八组消费者来咨询。

    根据房产专业网站的对比发现,在满足同样功能需求的前提下,大面积的平墅在舒适性上较“别墅”产品稍有优势。报告称,功能的转换只需要在同一平层就可以实现,且由于面积都处于同一平层,空间会更加开阔,居住舒适性会更好。

    而更为重要的是,“平墅”与“别墅”相比,还有一个“高度”的优势。一般来说,“别墅”地面以上只有三层,其居住的视野会受到极大的限制。而“平墅”则大多采用一梯一户的设计,楼层则可以达到十几层甚至更高。“平墅”的眺空视野是别墅无法比拟的。而“平层化”之后,“平墅”相当于既拥有了“别墅”的功能,又拥有了“洋房”的空间感和高空视野。“舒适性”一直是“平墅”项目着力推介的卖点。

    三四线城市的逆袭秘笈

    “房地产的黄金十年已经过去,只有靠产品才能实现在三四线城市的逆袭。”杨俊向长江商报记者分析称,如今很多三四线城市,因为大量房源的入市而造成产品过剩,随园嘉墅却凭借优质产品实现了逆势而起。

    中国房地产研究会副会长胡志刚也指出:“过去几年部分三四线城市盲目供地开发,一些住房产品存在品质低且同质化严重问题,销售速度跟不上库存增加速度,库存压力不降反升。”

    对此,杨俊表示,此前公司的一位股东因为产品不好,也有最后影响整体销售的经验教训,前车之鉴,公司现在对房子的品质更加看重。

    而进入随州,杨俊坦言,也是在充分的市场调查下进入的,公司于2013年在孝感安陆就已经有了项目,在当地反响不错,因为一次机缘巧合,到随州调研时发现,随州的房地产市场并未完全打开,本土的开发商的开发能力又有限,而市民有更高层次的住房需求。

    “连安陆分管城建的市长在项目建成之后,都说项目不错,给安陆增添了城市光彩。”对此,杨俊颇为自豪。

    基于此,利和集团主动出击,拿下如今的随园嘉墅,欲打造一个集商贸、居住于一体的综合性社区。

    公开资料显示,利和随园嘉墅项目总投资15亿元,占地面积约为118500平方米,总建筑面积315233.7平方米。其中住宅建筑面积219916.8平方米、商业建筑面积49610平方米、其他配套建筑面积5903.1平方米,地下室为1层,建筑面积39806.19平方米。

    据随园嘉墅置业顾问介绍,随州利和随园嘉墅主体建筑包括8栋多层(5F)、14栋高层(32+1F)、1栋22层酒店式公寓楼、2栋3—5层的商业楼。住宅户数1753户、公寓213户,停车位1394个(其中地上326个,地下1068个)。

    房子卖得俏,是不是因为与政府的关系处得好?或者其他潜规则因素使然呢?面对该问题,杨俊严肃说道,公司一直反对暗箱换取优惠政策,也没有在这个问题下翻过船,而且在当下的环境中,这种社会不正之风正在被遏制。

    “不给别人和自己犯错的机会,是我们一贯的态度,不管怎么查,我们都很健康。”杨俊表示, 公司只关注产品品质,产品不做好,一切都枉谈。

    在此思路下,随园嘉墅创造性地因地制宜,为每户免费配备地暖,提升产品质量。“随州是冬冷夏热,夏天实际上比武汉凉快,但冬天比武汉要冷,空调都挡不住,这个地暖,实际上代表了居住的品质。”叶煦介绍,配备的暖炉的价格是1.18万一个,为此,小区的管道还特意放大,保证每一户都能同时使用。

    “底商有油烟、吵闹、不安全等因素,我们也摒弃了底商,做纯粹的住宅。”叶煦介绍,所有的商业活动都挪至利和嘉年华商业广场中,为住户提供安静的居住环境。

    杨俊称,底商去掉后,对于开发商而言,就存在一楼门面不好出售的问题,“不开发底商,少了两万平方的门面,一个平方可以赚5000块,至少损失一个亿。”

    “从2005年开建的武汉青山的江南春城项目的经验看,虽然,楼盘的利润得到增长,但后期,居民反映油烟、洗车等问题影响了生活品质。”杨俊认为,从品牌的长期社会价值看,企业应该对居住舒适度的提升追求,此次就摒弃了底商,同时加大楼间距,“一般房产项目200米建4排房子,我们只有2排。”

    随园嘉墅教你精挑“中国好户型”

    购房者都要求房子户型方正,到底怎样的户型才算方正呢,整个房子呈正方形或长方形就可以吗?

    营销总监叶熙认为,首先讲两个概念:开间和进深。我们把房间的主采光面称为开间(面宽),与其垂直的称为进深。一般意义上的户型方正就是指总进深与总开间之比合理,一般介于1:1.5之间较好。

    进深过大,开间过小,会影响户型采光通风,房间内会显得比较暗;而进深偏小,开间过大不利于房间保温,浪费能源,比较方正的户型能做到采光通风与保温两者间的平衡。

    除此之外,还有一些其他原则,主要有以下6点:

    1.动静分区

    动区:双厅、厨房、次卫等。静区:卧室、书房、主卫等。动区是人们活动较为频繁的区域,应靠近入户门,尤其是厨房;而静区主要供居住者休息,比较安静,应当尽量布置在户型内侧。

    2.干湿分区

    干湿分区是指厨卫这两个湿气较重且容易产生脏污的房间,应与精心装修的卧室等尽量分离。

    3.公私分区:玄关处应有所遮挡,避免站在门外就能对屋内一览无余,这点可以在装修时做改造;其次是双厅等公共活动空间与卧室等较为私密的空间有视觉上的遮挡,做到一定程度的“公私分区”。

    4.通透良好:通透性主要是指通风和采光性能。要保证良好的通透性能,要求户型比较方正;其次最好有两面及以上可以采光通风。另外厨卫要尽量做到独立采光通风,避免暗厨暗卫。

    5.动线合理:动线是指人们在户内活动的路线,户型的设计影响到动线的走向,而动线的走向会影响到居住的品质。户内主要动线有三类:居住动线、家务动线、来客动线。

    6.尺寸合理:户型不能过小,那是不是越大越好呢?不是的,卧室、客厅等超过了一定空间尺度反而会造成空旷感,降低舒适度。

    “如此以上6点,才符合我们项目的理念。”叶熙向记者强调。

    摘自《长江商报》2015年7月27日A15版

    

2015年7月27日 10:25
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